不動産の評価額を8割~5割に下げる小規模宅地の特例の活用(相続税対策)

1.「小規模宅地等の特例」の相続無料相談が増加中

 相続おもいやり相談室の相続相談で最も頻繁に相続税額の減少で検討するのが、 「小規模宅地等の特例」である。この特例の条件に合致する土地だと、土地の評価額が8割減~5割減になりその影響は甚大である。

2.条件(「土地のタイプ」と「相続する人」)

(1)「土地のタイプ」に関しては、被相続人が亡くなる直前まで、「自ら住んでいた (特定居住用宅地等) 330㎡ 」・ 「事業を営んでいた(特定事業用宅地等)400㎡」・「人に貸していた (貸付事業用宅地等)200㎡ 」のいずれかの土地である。この場合に、居住用や事業用の場合は土地の評価額が8割、賃貸は5割が減額される。実際上は、前二者を併用することで最大730㎡が8割引となる。

(2) 「相続する人」に関しては、居住用の場合は配偶者か同居親族(いなければ、別居していた親族)、事業用の場合は親族である必要がある。
つまり、配偶者,6親等内の血族, 3親等内の姻族である。また、居住用の場合は、被相続人の配偶者を除き、相続人は10カ月間、その土地を所有し続ける必要がある。 つまり、同居親族なら、相続後も10カ月間住み続けること、別居親族は10カ月間土地をもち続けることが必要である。また、事業用の時は、相続後10カ月間は土地をもち、事業を続けることが必要になる。

3.平成30年以降は厳格運用に変更

(1)持ち家がある相続人には適用されず

 別居していた親族が、自分で買った家に住んでいる場合、土地を相続しても、特例を受けられない。小規模宅地等の特例は、居住の住宅政策だからである。しかも、相続開始からさかのぼって3年間は自分の家に住んでいないことが条件である。

(2)税務署への申告が必要

 小規模宅地の特例を受けることを自ら申告しなければ適用されない。

(3)ただし、二世帯住宅への適用はやや緩和される傾向もある。

4.小規模宅地の特例の相続税計算

「小規模宅地等の特例」の適用前と適用後での相続税額の計算の仕方は、例えば、5千万円の路線価で200㎡(60坪ほど)の土地が、預金や株等の他にある場合は、その土地を同居の長男が相続するときに、他の財産の評価はそのままで、土地の評価だけを、5千万の2割である1千万円と評価することができるのである。国税庁の相続税早見表にもこの特例についての適用後で計算してほしいとの注意書きがある。

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